Vous cherchez un investissement qui combine valorisation de votre patrimoine, réduction d’impôt et actif immobilier de qualité ? Le programme Les Armoiries, situé dans le quartier de la Joliette à Marseille, réunit tous ces atouts : 75 % de ratio travaux, immeuble historique, forte demande locative… et la possibilité d’activer le mécanisme du déficit foncier.
1. Le déficit foncier, rappel des caractéristiques principales
Retrouvez sur décideurs magazine l’article complet de notre ingénieure patrimoniale, Claire Estèves, sur le sujet du déficit foncier, et ici notre fiche récapitulative de ce type d’investissement.
Le principe
Quand les charges (principalement les travaux) dépassent les loyers perçus, l’excédent s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € l’année du paiement des travaux. Le surplus est reportable sur dix ans.
Les dépenses éligibles
Travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration (hors construction et agrandissement), pris en compte l’année de leur paiement.
Le calendrier
-
- Acquisition d’un bien ancien
- Réalisation des travaux
- Location nue pendant au moins trois ans après la dernière déduction sur le revenu global
Double impact fiscal
- Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus la déduction liée au déficit foncier génère une économie d’impôt importante.
- En complément, les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent également sur une base réduite, ce qui accroît l’avantage global.
Le bon réflexe
Opter pour le régime réel et se faire accompagner par un professionnel pour sécuriser votre investissement.
2. Présentation du programme des Armoiries à Marseille
📍 Adresse : 3A Rue d’Hozier, 13002 Marseille
🔍 Typologie : 11 logements T2 de 41 à 44 m²
📈 Objectif DPE : B – Chauffage centralisé par pompe à chaleur
🔑 Livraison prévisionnelle : 4ème trimestre 2026
Les Armoiries – Un projet patrimonial d’exception au cœur de Marseille
Implanté dans le quartier emblématique de la Joliette, le programme Les Armoiries propose la restauration complète d’un immeuble historique, pour accueillir 11 appartements T2, mêlant charme de l’ancien et confort moderne.
Un emplacement stratégique
Au cœur du quartier de la Joliette, en pleine transformation grâce au projet Euroméditerranée, Les Armoiries bénéficient d’un environnement dynamique : proximité du port, transports, commerces, pôles culturels et emplois. La demande locative y est forte et pérenne.
Une restauration patrimoniale remarquable
Ce programme bénéficie d’une part importante de travaux (autour de 75% du budget d’investissement), ouvrant droit au déficit foncier : une solution idéale pour réduire votre imposition tout en valorisant un bien patrimonial de qualité.
Une restauration soignée et respectueuse
- Façade rénovée au laser, préservant les armoiries et la pierre d’origine
- Charpente historique restaurée et toiture entièrement refaite
- Escalier en tomettes conservé, avec garde-corps et nez de marche d’époque
- Isolation naturelle, pompe à chaleur centralisée, menuiseries double vitrage bois
Des finitions haut de gamme
- Cuisine équipée et électroménager complet
- Parquet en chêne, faïences Porcelanosa, robinetterie Grohe (ou équivalent)
- Chauffage/climatisation performants, thermostat programmable
Un investissement sécurisé
- Accompagnement personnalisé, de l’étude initiale permettant de valider l’intérêt d’un tel projet dans votre situation, à la livraison.
- Suivi mensuel des travaux en ligne
- Présentant toutes les garanties réglementaires (GFA, dommage-ouvrage, parfait achèvement, décennale etc.)
3. Simulation rapide
Dans le cadre d’une simulation d’investissement sur un appartement du programmes Les Armoiries, nous avons pris l’hypothèse d’un foyer composé de deux parts fiscales, avec une tranche marginale d’imposition à 30% et disposant de 17 000 € de revenus fonciers nets avant opération.
Caractéristiques de l’investissement
Appartement T2
- Acquisition au prix de 69 026 €
- Frais d’acquisition : 5 522 €
Opération immobilière
- Loyers perçus à compter du 1er octobre 2026 (735 € / mois)
- Taxe foncière : 1 000 €
- Frais de gestion : 8% des loyers annuels
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 130 € / an
- Charges de copropriété à la charge du propriétaire : 400 € / an
Travaux : 200 715 € répartis sur 2 ans :
- 2025 : 100 400 €
- 2026 : 100 315 €
Financement :
Apport personnel de 25 263 € et emprunt de 250 000 €, sur 20 ans à un taux de 3,0 %, hors assurance.
Résultats de l’investissement après 20 ans
Et vous ?
Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir une simulation personnalisée et découvrir comment Les Armoiries peuvent devenir un pilier de votre stratégie patrimoniale.
